ベテラン講師 × 令和7年度合格者による重要論点解説シリーズ
土地家屋調査士 論点研究室
土地家屋調査士試験で問われる重要論点について、条文・先例・実務の観点からわかりやすく解説する動画シリーズです。
テキストだけでは理解しづらい論点や受験生がつまずきやすいポイントを、ベテラン講師と令和7年度合格者による対話形式で掘り下げ、本試験で通用する理解力の習得を目指します。
【第1回】建物認定 〜建物の三要件と具体的事例〜
- 視聴時間：約27分
- 学習レベル：
初学者 ★★★★★
中級者 ★★★★☆
上級者 ★★★☆☆
- 【第1回】建物認定
〜建物の三要件と具体的事例〜
- 土地家屋調査士試験において頻出論点である「建物認定」をテーマに、建物として登記するために必要な要件について解説します。
本動画では、不動産登記規則第111条を基礎として、建物認定の三要件である「定着性」「外気分断性」「用途性」を中心に、その趣旨や具体的な判断方法を学習します。
プレハブ建物や住宅展示場のモデルハウスなどを例に、定着性の判断基準を確認するとともに、「外気分断性」という考え方がどのように生まれ、実務上どのように理解されているのかを解説します。また、用途性については、人間活動に奉仕する生活空間という観点から、その本質を掘り下げます。
さらに、実戦答練で出題された問題を題材として、サイロ、灯台、農耕用温床施設、ドーム型倉庫など、個別事例ごとの建物認定の可否についても詳しく検討します。サイロは建物として認められる一方で、石油タンクやガスタンクは建物として認められない理由など、受験生が疑問を抱きやすい論点についても解説しています。建物認定は択一式だけでなく記述式にもつながる重要テーマです。条文・先例・実務の視点から理解を深めたい方におすすめの内容です。
- この動画で学べること
- 建物認定の三要件（定着性・外気分断性・用途性）
- 不動産登記規則第111条の考え方
- プレハブ建物と定着性
- サイロとタンク類の取扱いの違い
- 準則77条の重要ポイント
- 本試験で問われる建物認定事例の整理
【第2回】土地の分筆登記 〜形成的登記の本質を理解する〜
- 視聴時間：約26分
- 学習レベル：
初学者 ★★★☆☆
中級者 ★★★★★
上級者 ★★★★☆
- 【第2回】土地の分筆登記
〜形成的登記の本質を理解する〜
- 今回のテーマは、土地の分筆登記です。
分筆登記は、土地の個数を変更する効果を有する「形成的登記」の代表例として位置付けられています。本動画では、報告的登記との違いを確認しながら、なぜ分筆登記が形成的登記とされるのかを条文の文言から読み解いていきます。
また、土地の個数を決定する権限は所有者にあるという考え方を出発点として、分筆登記の申請人に関する規定やその趣旨についても詳しく解説します。
実戦答練の問題を題材として、遺言執行者による分筆登記申請、地役権と分筆登記の関係、共有地の分筆登記、登記官による職権分筆、敷地権付き土地の分筆など、本試験で問われやすい重要論点を幅広く取り上げています。
特に、令和5年の通達により取り扱いが変更された共有地の分筆登記については、持分価格の過半数を有する共有者による申請が認められることとなり、今後の本試験でも重要なテーマとなることが予想されます。
分筆登記の制度趣旨から実務上の取扱いまでを体系的に理解したい方におすすめの内容です。
- この動画で学べること
- 報告的登記と形成的登記の違い
- 分筆登記が形成的登記とされる理由
- 分筆登記の申請人に関する考え方
- 遺言執行者による分筆登記申請
- 地役権と分筆登記の関係
- 共有地の分筆登記（令和5年通達）
- 登記官による職権分筆
- 敷地権付き土地の分筆登記
【第3回】家屋番号 〜家屋番号の決まり方と例外を理解する〜
- 視聴時間：約20分
- 学習レベル：
初学者 ★★★★☆
中級者 ★★★★★
上級者 ★★★★★
- 【第3回】家屋番号
〜家屋番号の決まり方と例外を理解する〜
- 建物一棟ごとに付与される「家屋番号」。
一見シンプルなルールですが、
- 同一敷地内に複数の建物がある場合
- 建物が複数の土地にまたがる場合
- 桟橋など地番のない土地に建つ場合
- 土地の分筆や増築があった場合
など、実務では様々な例外が存在します。
本動画では、不動産登記規則・準則・登記研究・通達をもとに、家屋番号の決まり方を具体例を交えながらわかりやすく解説します。また、記述式試験で迷いやすい家屋番号を申請書へ記載するケース。
分割登記・区分登記で予定家屋番号を記載する理由についても詳しく説明しています。
- この動画で学べること
- 家屋番号の基本ルール
- 同一敷地に複数建物がある場合の番号の付け方
- 建物が複数筆にまたがる場合の考え方
- 地番のない土地（桟橋等）の家屋番号
- 家屋番号変更の考え方
- 記述式問題で問われる予定家屋番号
【第4回】表題部所有者に関する登記 〜「表題部所有者」とは何か。本質から理解する〜
- 視聴時間：約17分
- 学習レベル：
初学者 ★★★☆☆
中級者 ★★★★★
上級者 ★★★★★
- 【第4回】表題部所有者に関する登記
〜「表題部所有者」とは何か。本質から理解する〜
- 不動産登記法では頻繁に登場する「表題部所有者」。
しかし、
- 所有権登記名義人との違い
- なぜ表題部に所有者が記録されるのか
- 権利に関する登記との関係
まで理解している受験生は意外と多くありません。
本動画では、不動産登記法第2条第10号を起点として、表題部所有者の意義や登記制度上の位置付けを、条文・学説・実務の観点からわかりやすく解説します。
また、山野目章夫教授が著書『不動産登記法』で表題部所有者の記録を「運命の鬼子」と表現した理由についても紹介し、制度の本質に迫ります。
暗記だけでは理解しにくい論点を、根拠から整理したい方におすすめの内容です。
- この動画で学べること
- 表題部所有者の定義（法2条10号）
- 表題部所有者と所有権登記名義人の違い
- 共用部分では所有者が存在しない理由
- 表示登記と権利登記の関係
- 「運命の鬼子」と表現される理由
- 所有権保存登記とのつながり
【号外】令和8年度 法令改正 〜試験で押さえておきたい重要改正を一気に整理！〜
- 視聴時間：約63分
- 学習レベル：
初学者 ★★★★☆
中級者 ★★★★★
上級者 ★★★★★
- 【号外】令和8年度 法令改正
〜試験で押さえておきたい重要改正を一気に整理！〜
- 土地家屋調査士試験に向けて、今年押さえておきたい令和8年度の法令改正を山井講師が集中解説します。
今回取り上げるのは、公正証書のデジタル化、区分所有法の改正、所有不動産記録証明制度、登記簿の附属書類等の閲覧におけるウェブ会議方式、死亡者等の符号表示、そして住所等変更登記の義務化・検索用情報の申出など、6つの重要テーマです。
なかでも、令和8年4月から始まった住所等変更登記の申請義務化と、いわゆる「スマート変更登記」については、土地家屋調査士試験との関係まで踏み込んで詳しく解説。
「権利に関する登記だから調査士試験には関係ない」と思いがちな内容が、なぜ土地家屋調査士試験の範囲にも関わってくるのか。合体による登記等とあわせて行う所有権保存登記や、検索用情報の申出との関係から整理します。
動画後半では、今回の改正内容を確認できる全15問の○×形式の確認問題も収録。法改正を「知っている」で終わらせず、本試験で問われたときに判断できる知識へとつなげます。
- この動画で学べること
- 公正証書遺言・公正証書のデジタル化
- 区分所有法改正と集会の決議要件
- 所有不動産記録証明制度の創設
- 登記簿の附属書類・筆界特定関係書類のウェブ会議方式による閲覧
- 死亡者等の登記記録への符号表示
- 住所等変更登記の申請義務化と「スマート変更登記」
- 検索用情報の申出と土地家屋調査士試験との関係
- 全15問の確認問題で改正知識を総チェック
【第5回】登記官の職権による登記 〜申請主義と職権主義、その境界を理解する〜
- 視聴時間：約20分
- 学習レベル：
初学者 ★★★☆☆
中級者 ★★★★★
上級者 ★★★★★
- 【第5回】登記官の職権による登記
〜申請主義と職権主義、その境界を理解する〜
- 不動産登記は、当事者からの申請または官庁・公署からの嘱託によって行われる「申請主義」が原則です。一方、表示に関する登記については、例外的に登記官が自らの権限で登記を行う「職権主義」が認められています。
本動画では、不動産登記法第16条・第28条を起点として、「なぜ申請主義が原則なのか」「職権主義はどのような場合に認められるのか」といった制度の基本から丁寧に解説します。
さらに、実際の答練問題を題材に、
- 共用部分である旨の登記
- 建物の分割・区分・合併の登記
- 表題部所有者の持分の更正
- 地図作成に伴う土地の分筆・合筆
- 合体による登記等と所有権保存登記
などを取り上げ、「表示に関する登記なら何でも職権でできる」というわけではないことを、具体的な事例から整理していきます。
単に結論を覚えるだけでなく、登記の性質や制度趣旨から「なぜ職権でできるのか、なぜできないのか」を理解したい方におすすめの内容です。
- この動画で学べること
- 申請主義と職権主義の基本的な考え方
- 表示に関する登記に職権主義が認められる理由
- 申請主義と職権主義の関係
- 共用部分である旨の登記と職権登記
- 建物の分割・区分・合併と職権登記
- 表題部所有者の持分更正
- 地図作成に伴う土地の分筆・合筆
- 合体による登記等で職権登記ができないケース
【第6回】敷地権の登記・敷地権である旨の登記 〜「なぜ敷地権があるのか？」から理解する
- 視聴時間：約21分
- 学習レベル：
初学者 ★★★★★
中級者 ★★★★★
上級者 ★★★★☆
- 【第6回】敷地権の登記・敷地権である旨の登記
〜「なぜ敷地権があるのか？」から理解する〜
- 区分建物の学習で、多くの初学者が難しいと感じる「敷地権」。
用語や条文を覚えても、「そもそも、なぜこのような制度があるのか」がわからず、なかなか理解が深まらないという方も多いのではないでしょうか。
本動画では、敷地権制度が導入された背景までさかのぼり、区分建物の登記記録にされる「敷地権の登記」と、土地の登記記録にされる「敷地権である旨の登記」が、なぜ必要なのかをわかりやすく解説します。
さらに、本学院の答練問題を題材に、
- 分離処分可能規約を設定した場合
- 「特定登記」と法55条の考え方
- 敷地権である旨の登記がされた土地への地役権設定
- 建物の一部滅失と「みなし規約敷地」
- 区分建物における一括申請
など、試験で問われる具体的な論点を検討します。
複雑に見える敷地権の規定を単独で暗記するのではなく、「なぜこのような制度・手続きになっているのか」という理由から整理することで、知識をつなげて理解していきます。
- この動画で学べること
- 敷地権制度が導入された理由
- 「一体化の公示」の仕組み
- 専有部分と敷地利用権の分離処分
- 敷地権である旨の登記と登記官の職権
- 「特定登記」の意味と法55条の考え方
- 敷地権のある土地への地役権設定
- 建物の一部滅失と「みなし規約敷地」
- 区分建物で一括申請が必要となるケース
【第7回】まだ問われていない民法〜 次に出るかも？ 未出題論点を先回り！〜NEW
- 視聴時間：約40分
- 学習レベル：
初学者 ★★★★☆
中級者 ★★★★★
上級者 ★★★★☆
- 【第7回】まだ問われていない民法
〜 次に出るかも？ 未出題論点を先回り！〜
- 土地家屋調査士試験の民法が苦手――。
そんな受験生も少なくないのではないでしょうか。
しかし、本試験で問われる民法は、必ずしも難しい問題ばかりではありません。条文の知識だけで正誤を判断できる問題も多くあります。
そこで今回は、山井講師が受験対策の視点から、これまで本試験で問われていない民法の範囲をセレクト。
「失踪宣告」「地役権」「配偶者居住権」の3テーマについて、本学院の答練問題を題材に、条文を起点として重要論点を掘り下げます。
失踪宣告では、普通失踪と特別失踪の違いや、失踪宣告が取り消された場合の法律関係を整理。
地役権では、不可分性や付従性、時効取得・消滅時効など、今後出題されてもおかしくない論点を詳しく検討します。
そして配偶者居住権では、成立要件から登記、譲渡禁止、必要費の負担までを確認。最後には、配偶者居住権と建物の合併登記との関係にも踏み込みます。
まだ出題されていないからこそ、条文をしっかり読み、先回りして備えておきたい――。
民法を「難しいもの」と構えず、基本から得点につなげるための一講です。
- この動画で学べること
- 普通失踪と特別失踪の違い
- 失踪宣告を請求できる「利害関係人」の範囲
- 失踪宣告取消しと善意の第三者
- 地役権の不可分性・付従性
- 地役権の時効取得と消滅時効
- 要役地・承役地の考え方
- 配偶者居住権の成立要件
- 配偶者居住権の登記・譲渡禁止・必要費
- 配偶者居住権と建物の合併登記との関係
