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本試験を受験された皆様お疲れさまでございました。本学院専任講師による令和７年度土地家屋調査士筆記試験の講評です。→ 解答速報 とあわせてご活用ください。
本試験問題をお手元にご用意のうえご覧ください。
令和７年度土地家屋調査士本試験問題の印象
東京法経学院専任講師 山井由典
令和7年度の出題数は、択一式が20問及び記述式が2問と例年どおりであり、その内訳は、択一式のうち、3問が民法に関するもの、16問が不動産登記法に関するもの、1問が調査士法に関するものであり、また、記述式のうち、1問が土地に関するもの、1問が建物に関するものであり、この点も何ら変更はない。
民法は、総則から意思表示、物権法から占有権、また、相続法からは相続の承認及び放棄と、全てこれまで本試験で出題実績がある箇所からの出題となった。いずれも、難易度は普通である。なお、第3問肢オは、共同相続人中に熟慮期間の徒過により単純承認が擬制される者がいる場合でも、全員が共同して限定承認することができるかを問う内容で、正誤の判断に迷ったかもしれないが、肢アと肢エが条文の知識だけで誤りと容易に判断できるため、何とか正解に辿りつけたのではないかと考える。
不動産登記法では、第7問が事例形式(委任状に記載された委任事項から代理人の権限の及ぶ範囲など)で問われており、やや難易度が高いであろう。このうち、肢イは、委任による申請代理人の代理権不消滅に関して問うものであり、肢ウは復代理人を選任した場合の原代理人の権限の消長について問うものである。肢ア(登記識別情報の暗号化の権限)及び肢オ(登録免許税の過誤納があったときの還付金の受領)は先例の知識が求められる内容であった。
第16問は筆界特定に関する出題で、これも比較的難しいといえようか。肢アと肢ウは、いずれも関係人の手続保障に関して問うものであり、法139条と法141条が直接の根拠となる。肢オは、再度の筆界特定の申請が認められることとなる「特段の必要」の具体例であり、平成17年の筆界特定に関する通達の読み込みが求められる。肢イは、訴訟と筆界特定の関係を尋ねる内容であるが、筆界特定の申請ができなくなるのは、筆界確定訴訟の判決が確定した場合であって、所有権確認訴訟の判決が確定した場合ではない。調査士が実務上関与することとなる訴訟としては、上記2つの訴訟があるが、明確にその違いを理解しておく必要がある。何故なら、「筆界に関する知識」は、本試験の内容と明記されているからである(調査士法施行規則4条3号)。
択一問題の全体的な難易度は、昨年度と比較してほぼ同じくらいであるといえよう。したがって、択一の足切点は、昨年と同様の37.5点(15問)と予想する。
記述式の土地の問題は,遺産分割の協議によって、1筆の土地を2人の相続人が等しい面積で取得したことにより、当該1筆の土地を2筆に分筆する登記、その後、(相続による所有権の移転の登記を経由して)、相続人の1人の取得した土地がいわゆる袋地であるため、その解消のために他の相続人と等しい面積を交換したことによる土地の分筆の登記に関する問題である。穴埋め問題は、最初の分筆の登記における地積の更正の登記の要否を、具体的な数値を摘示して解答するものである。申請する内容(登記の目的等)は容易に判断できるが、今年の特筆すべきは、座標計算が難しいことである。求点数も6点(I点のほか、M点が算出できないと再分筆後の10番1の地積が計算できない)と近年の中でもかなりのボリュームである。時間の制約上、L点及び再分筆後の10番1の地積まで解答できた受験生は少なかったのではなかろうか。
建物の問題は、株式会社所有の建物が2度にわたって工事がされた場合の各建物の表題部の変更の登記の申請を問うものである。建物も申請する内容自体は比較的平易であっても、解答量が多かったことで、大多数の受験生が苦戦を強いられたはずである。穴埋め問題は、建物の表題部の変更の登記の申請義務に関する語句選択である。各階平面図の作成では、新築倉庫の吹抜部分の格子てすりの階段が、上階(2階)の床面積に算入すべきかがポイントとなるが、令和4年の事務連絡により算入しないこととなる。(ちなみにこの論点は、2024ハイレベル答練第3回第14問で扱っており、記憶されていた方は対応できたであろう)。
記述式全体として捉えると、土地の【聴取結果の概要】及び建物の【事実関係】の記述量が増加に転じており、解答する量が増えたこともあいまって、難易度は、昨年度より大幅に上がった感がある。したがって、記述式の足切点は、26〜27点程度に落ち込むのではなかろうか。
択一式・記述式総合の合格ライン(得点)としては、73〜74点程度と予想する。
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