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土地家屋調査士とは?不動産表示の正確性確保に必要な調査・測量・登記のスペシャリスト

土地家屋調査士試験 ガイダンス

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不動産表示の正確性確保に必要な調査・測量・登記のスペシャリスト


試験概要(2017年5月8日現在)

●平成29年度 土地家屋調査士試験 試験概要

  • 公告日
    5/1(官報)
  • 試験日
    筆記…8/20 口述…11/16
  • 申請受付日
    5/29〜6/9
  • 合格発表日
    筆記…11/8・口述…12/8
  • 申込者
    午後の部…5,658人(28年度)[前年比-1人]
  • 受験者
    午前の部…147人(28年度)[前年比+24人]
    午後の部…4,506人(28年度)[前年比-62人]
  • 合格者
    午後の部…筆記400人(28年度)・口述402人(28年度)[前年比-3人]
  • 合格率
    午後の部…8.9%(28年度)[前年比+0.0%]
  • 試験科目
    午前の部…平面測量,作図
    午後の部…不動産の表示に関する登記に関する事項であって,申請手続及び審査請求の手続に関する知識及び技能
  • 形式
    午前の部は多肢択一形式10問と記述式1問。
    午後の部は多肢択一形式20問と記述式2問。
  • 配点・合格判定方法
    午後の部…多肢択一式については50点満点(1問2.5点)で,記述式については2問で50点満点で採点。28年度は,満点100点中74.5点以上が合格ライン。多肢択一式50点満点中30.0点,記述式問題50点満点中31.5点にそれぞれ達しないものを足切りラインとしている。
  • 受験資格
    年齢、学歴等に関係なく、だれでも受験できる。(※→測量士補等の資格を有する者は,午前の部の試験免除。)
  • 受験手数料
    8,300円
  • 試験機関リンク
    法務省ホームページ

 


受験ガイダンス


土地家屋調査士試験の午後の部(平成20年度までは「午前の部」として実施されていました。)は,平成12年度試験からは,択一式問題20問と記述式(書式)問題2問で行われています。択一式問題は,解答の組合せ群の中から一つを選ぶ問題,正誤の肢の組合せを選ぶ問題が最近では90%以上出題されています。また,通常の5肢択一にしても問題の長文化が定着しており,解答時間は50分〜1時間程度は必要であると思われます。書式問題は,例年,土地から1問,建物又は区分建物から1問,合計2問から出題されます。
土地については,測量の知識,計算力が要求されます。建物又は区分建物については,応用問題を中心に出題される傾向にあります。

 

 

※「受験者数」を基礎に合格率を算出しますと,合格率は1.5%ほど上昇します。

 

 

合格者の経歴をみると,8割の方が大学(短大を含む)以上を卒業されています。また,土地家屋調査士事務所等で勤務する人の割合も多いことがわかります。
土地家屋調査士を受験するにあたって初めて法律の勉強をしたという合格者も非常に多く,これから学習を始めようとする人にとっては,心強い結果が出ています。受験の動機については,独立開業を目的としている人が最も多く,その他,転職やキャリアアップにつなげたいとする回答が目立ちました。
また,50 代以上の合格者には,退職・定年後のセカンドキャリアとして,この資格を選んだという意見が多く見受けられました。
受験をスタートするにあたっては,大半の人が2〜3年以内の期間を目安として,計画を立てているようです。
実際に合格までに要した時間については,最も多かった回答は,「2年以内」です。6割以上の人が仕事をしながら(アルバイト含む)合格していることがわかりますが,これから土地家屋調査士を目指す人の中には,仕事を辞めて受験に専念するという人もいるかもしれません。計画期間としては,この「2年」というのが,一つの目安となるでしょう。学習方法によっては,1回あるいは2回の受験で合格という,短期決戦が十分に狙える試験でもあります。
「毎日どのくらい勉強したか」は,受験生の皆さんには最も興味深いところでしょう。上記には合格者の回答をもとに算出した平均学習時間を表示していますが,一人ひとりの学習時間は,その学習スタイルによって千差万別です。通勤の電車の中や会社の昼休み時間など,コマ切れの時間も有効に活用し,3時間程度の勉強時間は確保したいところです。
受験生活に関する質問では,やはり「毎日コツコツ続けることが大切」という意見が多く見受けられました。最初は大変でも,継続して続けることで,日常生活のリズムに自然と「勉強時間」が組み込まれていくようです。
また,とても興味深いものとして,農業に従事されている方のコメントがありました。ちょうど7月から8月にかけて繁忙期を迎え,本試験直前期には勉強時間がとれないため,それまでにできるだけの努力をするよう心掛けたそうです。
直前期のラストスパートはもちろん大切ですが,それよりも普段の努力がいかに大事かということの好例と言えるでしょう。


学習ガイダンス

土地家屋調査士試験(午後の部)に必要な「学習内容」についてご説明をいたします。

 

  1. 不動産登記法
    登記制度の根幹や手続の基本的事項を定めている。
  2. 不動産登記令,不動産登記規則
    不動産登記法の付属法令として,その委任を受けて手続の細目等を定めている。
  3. 登録免許税法,同法施行令,同法施行規則
    登録免許税の納付に関して定めている。
  4. 登記手数料令
    登記簿(登記記録)の閲覧,謄抄本等の交付の手数料について定めている。
  5. 先例
    登記官が登記事務を処理する上での指針としている上級官庁の「通達」,「回答」等を「先例」という。このうち,昭和52年9月3日民三4473号通達は,「不動産登記事務取扱手続準則」と呼ばれ,登記事務の処理について一般的,細目的事項を網羅的に定めている。「通達」は,全国の登記行政の運用のために,不動産登記に関する法令の解釈や運用についての統一的基準を示すためのものである。「回答」は,個々の具体的な事務処理や法令の解釈運用について照会があった場合に,民事局長や民事第三(二)課長が示した回答である。したがって,同種事案を処理する場合に重要な役割を果たしている。「準則」は,平成16年の不動産登記法等の大改正(平成17年3月7日施行)に伴い,平成17年2月25日民事局長通達で改正され,さらに,平成20年1月11日民事局長通達で一部が改正された。
  6. その他
    不動産登記法関係のほかに,独立した科目として,民法及び土地家屋調査士法(土地家屋調査士法施行規則を含む。)がある。その他,不動産登記法の関連法令として,建物の区分所有等に関する法律,借地借家法,土地区画整理法,土地区画整理登記令,行政手続法等がある。

業務ガイダンス

  1. 個人に与えられた独立専門職であること
    資格という仕事に共通していえることですが,資格は個人に与えられたものであるため,専門職として常にその使命と職責を胸に仕事を行うことができます。
  2. 一国一城の主であること
    個人に与えられた独立専門職という観点からは,大規模な業務展開を図ることはなかなか難しい側面があります。しかし,とりもなおさず一国一城の主には間違いありませんから,誰かに気がねすることなく,マイペースで仕事をすることができる,会社組織のわずらわしさもなく,自分の責任において仕事ができるという点も,大変な魅力です。
  3. 法律知識と測量技術を有していること
    土地家屋調査士の業務は後述しますが,法律と測量という異質な面を取りあわせた仕事です。この二面性は,他の士業にはほとんど例のないユニークなものです。
    法律知識は不動産登記法に限定されず,民法,建物の区分所有等に関する法律,建築基準法等,不動産に係る関連法律を理解しておかなければなりません。
    一方,測量は経験を要します。定められた精度範囲内で測量成果をあげることは,誰にでも簡単にできることではありません。測量技術は場数を踏むことによって初めて身につきます。
    測量ミスの責任は土地家屋調査士本人に課され,その信用を失墜させる原因ともなりかねませんが,この法律知識と測量技術という異質の二面性がかみ合ってこそ一般の人々の期待に応えられ,また自分自身も納得のいく仕事ができるといえるでしょう。この土地家屋調査士業務のユニークさも,大きな魅力の一つです。
  1. 第1条(目的)
    この法律は,土地家屋調査士の制度を定め,その業務の適正を図ることにより,不動産の表示に関する登記手続の円滑な実施に資し,もつて不動産に係る国民の権利の明確化に寄与することを目的とする。
  2. 第2条(職責)
    土地家屋調査士は,常に品位を保持し,業務に関する法令及び実務に精通して,公正かつ誠実にその業務を行わなければならない。
  3. 第3条(業務)
    1. 第1項 土地家屋調査士は,他人の依頼を受けて,次に掲げる事務を行うことを業とする。 
      1. 一 不動産の表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査又は測量
      2. 二 不動産の表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続についての代理
      3. 三 不動産の表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続について法務局又は地方法務局に提出し,又は提供する書類又は電磁的記録(電子的方式,磁気的方式その他人の知覚によっては認識することができない方式で作られる記録であって,電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第5号において同じ。)の作成
      4. 四 筆界特定の手続(不動産登記法(平成16年法律第123号)第6章第2節の規定による筆界特定の手続又は筆界特定の申請の却下に関する審査請求の手続をいう。次号において同じ。)についての代理
      5. 五 筆界特定の手続について法務局又は地方法務局に提出し,又は提供する書類又は電磁的記録の作成
      6. 六 前各号に掲げる事務についての相談
      7. 七 土地の筆界(不動産登記法第123条第1号に規定する筆界をいう。第25条第2項において同じ。)が現地において明らかでないことを原因とする民事に関する紛争に係る民間紛争解決手続(民間事業者が,紛争の当事者が和解をすることができる民事上の紛争について,紛争の当事者双方からの依頼を受け,当該紛争の当事者との間の契約に基づき,和解の仲介を行う裁判外紛争解決手続(訴訟手続によらずに民事上の紛争の解決をしようとする紛争の当事者のため,公正な第三者が関与して,その解決を図る手続をいう。)をいう。)であって当該紛争の解決の業務を公正かつ適確に行うことができると認められる団体として法務大臣が指定するものが行うものについての代理
      8. 八 前号に掲げる事務についての相談

土地家屋調査士の将来性と開業

最後に,土地家屋調査士業務の将来性と開業について考えてみます。
まず土地家屋調査士は,不動産の表示に関する登記の専門家として,必要かつ欠くことのできない資格です。
また,サラリーマンとは違い定年がないことから,高齢者の会員も多く,自己の健康管理によっては一生涯の仕事として,息の長い職業となる可能性があると言えます。まさに,高齢化社会の時代に合致した職業とも言えます。
事務所の立地条件についても,特に登記所の近隣でなければならないといった条件はなく,郊外に自宅兼事務所として開業するなど,分散しているのが実情です。その意味では,余分な開業出資を必要としません。
業務関係の機器に関しては,GNSSなどの進歩に伴い,確かに精度の高い測量器材や図化器等もありますが,実務をしているすべての土地家屋調査士全員が必ずしもこのような高価な機材を持っているわけではありません。しかしながら,これらの機器等は,年々その操作性や作業時間の短縮においての性能が向上しており,その進歩には目を見張るものがあります。つまり,それら機器の進化とともに,業務拡大の将来性があるということです。
なお,土地家屋調査士の業務においては,測量機器だけでなく,パソコンによる申請書の作成,図面の作成は勿論,登記申請もパソコンによる「電子申請」が多くなり,OA機器の操作も,土地家屋調査士業務では重要性を帯びています。
さて,土地家屋調査士試験に合格して業務を行うためには,日本土地家屋調査士会連合会に備える名簿に登録をすると同時に,事務所を設けようとする所在地に設立されている土地家屋調査士会に入会しなければなりません。ちなみに,各土地家屋調査士会では,業務の改善進歩のために各種の研修会を行っており,その一環として新入会員のための研修も行っている会もあります。
また,官公署が登記所に対し登記を嘱託して行うことを「公共嘱託登記」と言いますが,この公共嘱託登記は全表示登記事件のうちのかなりの件数を占めています。昔は役所の職員が自分で直接登記を申請することが多かったのですが,現在は,各都道府県に「社団法人公共嘱託登記土地家屋調査士協会」と呼ばれる法人が設立され,土地家屋調査士はこれに入会・活動できるようになっています。これによって,土地家屋調査士同士での協力体制に基づいた仕事ができ,同業者同士での人脈も開拓できます。
さらに,他の資格との兼業の可能性ですが,測量士,司法書士業との兼業が多いようです。
行政書士や建築士との兼業も多いのですが,特に,司法書士との兼業は登記業務上一貫性があり,将来性が高く望めるものと言えるでしょう。
不動産は,最も財産的価値があるといっても過言ではありません。したがって,不動産をめぐり多くの人たちの思惑がからまり,時として不幸な事件へと発展する可能性があります。
こうした状況を未然に防ぎ,国民の権利保全に多大な尽力を与える土地家屋調査士が求められ,必要とされている時代が到来していると言えます。
現行不動産登記制度の下で,官の側では登記所における登記官が,民間の側では土地家屋調査士,司法書士が取引の安全と登記手続の円滑化に貢献しています。その責任は重く,何かと神経を使う仕事ですが,やり甲斐があり,充実感があり,そして,その将来性が十分に望める土地家屋調査士の資格を一生の仕事として,みなさんも挑戦・取得してみてはいかがでしょうか。